2020年上半年，大到全国楼市，小到地方楼市，学区房的受关注程度已经达到了空前水平。无论是北京西城区将“单校划片”改为“多校划片”的教改新规，还是常州“公民同招”政策的明确落地，无论是万科新都会的热销还是九洲南广场花园全款都买不到的疯狂，关于学区房的资讯总能隔三差五的在常州老百姓的朋友圈中刷下屏。可以说近段时间，从政策到具体项目，学区房所掀起的热潮都是史无前例的。对教育体系的担忧，对分配不公的惋惜，对新政发布的惊愕，对未来升值的期待，种种错综复杂的情绪都成为了人们对学区房这一“社会产物”的丰富注解。然而，关于学区房，关于它的真正价值，你究竟了解多少？1986年，第六届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国义务教育法》，其中第九条明确规定：“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中学等学校，使儿童、少年就近入学。”而“就近入学”这条规定，也为日后学区房的诞生，打下了不可动摇的根基。只是上世纪80年代的中国，还未展开商品住宅市场的工作，市面上还没有真正意义上的商品住宅交易，大部分城市居民只能依赖于私房、单位分房。在住宅无法于市场流通，居民不能“高效迁移”的当时，学区房的价值还尚未显现。而在经过90年代的房改，商品住宅的大步发展之后，城市居民已经可以“迁移自由”，有了挑选的权利。如此，拥有好学校就近入学资格的房子，开始变得抢手，学区的概念也得以广泛传播。2006年，修订后的《义务教育法》颁布，国家再一次强调了就近入学；2017年，教育部印发《义务教育学校管理标准》，坚持免试，就近入学；2020年，教育部在新闻发布会上回应表示，就近入学政策会始终强力度推进……30多年里，国家对同一条规定始终如一的坚持，可以想象“就近入学”这四个字在中国教育体系中的分量有多沉。所以说学区房，是中国城市发展，商品住宅市场发展，教育体制发展的多方面汇总结果。学区房之所以能在商品住宅市场成为独特的存在，根本原因，还是在于城市稀缺教育资源的供不应求。与其他普通学校相比，重点中小学不仅拥有更好的硬件设施，还有综合素质更高的教师室团队，加上精心筛选过的生源，优质学校的升学率都是遥遥领先其他学校的。以常州这座城市为例，2018年常州全市的中考升学率仅仅只有51.4%，而24中光光是600分以上的占比就达到了40.75%，这样的成绩在公立中学简直就是鹤立鸡群。而熟悉常州的人其实都非常明白，这座城市真正能称得上“好”的小学和初中其实并不多，而且绝大部分还都集中在市中心的周边。如果你想要借“就近入学”政策来让孩子念上局小、二十四中，只能在仅有的几个小区中来回周转，其代价可想而知。于内，学校之间存在师资、生源的分配不均；于外，好学校在属地方面的分配也不尽人意；再加上需求人数过多，最终直接导致了优质学区房的水涨船高。许多人可能会觉得，随着国家队教育体系的逐步完善，加上部分先头城市的改革举措，学区房的从高位跌落是在所难免的。但事实上，在这样的美好期望到来之前，常州的学区房只会越来越贵，越来越值钱。首先，我们必须清楚的认识到，学区房本身虽然是一种教育投资，但它其实还是兼具了自住属性的。比如去年11月开盘以来一直是常州楼盘单价和总价销冠的九洲南广场花园，还有在二手房市场同样火热的京城豪苑等等项目，哪怕它们摘去了学区的光环，也都是位于城市中心地段的高端项目，它们的价值永远是立于常州商品住宅市场前排梯队的。其次，许多人曾经指望替代学区房的“择校考试”，已经越来越不“靠谱”。许多学校的择校考试，对于学生的硬件要求过分苛刻，5年级6年级的成绩需要全优不说，甚至音乐课、美术课这样的副科也必须做到优秀，否则根本无缘择校考试。而最大的问题则在于，因为学位有限，许多学校其实已经无法接纳更多生源，随着未来几年九洲南广场花园交付，学位紧张的24中面向全市小学生的择校考试很有可能会因此取消。最后，也是今年江苏刚刚出台的公民同招政策，这一条政策基本上就属于官方背书，大大强化了公办学区房的地位。此前，不少家长还对学区房嗤之以鼻，认为私立中学的成绩更好，3年读下来最多不过小几十万，比投资学区房要划算的多。但现如今，公民同招则意味着，你有钱也不一定能上的了私立学校，唯一可以通过花钱买教育的途径，只剩下买公立学区房这一条路。民办摇号，则让民办中学的生源质量不再掐尖，学校本身的升学情况必然会受到影响，长此以往，受益的只会是公立的好学校。买套优质学区房，如今已经成为许多常州家长的梦想。这一切的背后，究竟家长自身的焦虑，还是社会发展的必然，又或者说两者皆有？但无论如何，在分析师看来，买房，尤其是买学区房这件事，客观理性最为重要，客户必须从自身的家庭情况、资金实力和还贷能力来决定的最终答案，绝对不要为了市区那些不怎么宜居的老学区房倾囊而出，而错过了改善一家人居住环境的机会。
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